Право пользования жилой площадью сохраняется за арендатором и лицами, которые постоянно с ним проживают, потому что в соответствии со статьей 675 ГК РФ переход прав собственности на жилое помещение, которое занимается по договору найма, не предусматривает изменения условий договора найма и не влечет расторжения. При этом права арендодателя переходят к новому собственнику с учетом условий заключенного ранее договора найма.  

Законодательством предусматриваются другие случаи сохранения права пользования лицами, проживающими в данном помещении. В соответствии со статьей 33 ЖК РФ особа, которой предоставлено право пользования по завещательному отказу на срок, указанный в завещании, имеет право пользоваться данной жилплощадью наравне с владельцем этого помещения. Определить количество лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением, можно, взяв выписку из домовой книги. В юридической практике такие случаи крайне редкие, но исключать их нельзя.

5. Согласно пункту 4 статьи 292 ГК РФ, разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение жилья необходимо в случаях, когда там проживают члены семьи собственника, которые находятся под попечительством или опекой, или несовершеннолетние, оставшиеся без родительской опеки и, если при этом ущемляются их права или интересы, которые охраняются законом. 

В последней редакции названной нормы установлен лишь ограниченный список случаев, когда требуется получение согласия попечительских органов на заключение сделок с жилой площадью, где проживают несовершеннолетние. Как показывает практика, регистрирующий орган требует предоставления разрешения органов попечения в каждом случае продажи жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние.

6. Не лишним будет проверить семейное положение продавца. В соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской федерации один из супругов не имеет права проводить сделку с недвижимостью без письменного согласия второго. Согласие супруга на продажу жилья должно быть нотариально заверено. Если при заключении сделки это условие не было соблюдено, то супруг, чьи права были нарушены, вправе потребовать признание договора купли-продажи недействительным в судебном порядке на протяжении одного года с того дня, когда он узнал о совершении сделки. Нотариальное письменное согласие супруга продавца на продажу жилья, предоставляется в орган по регистрации прав на недвижимость и сделок с ним.

7. Если вы намерены приобрести комнату в коммунальной квартире, то следует обратить внимание на пункт 6 статьи 42 ЖК РФ. В нём указано, что преимущественное право покупки отчуждаемой жилплощади имеют собственники остальных комнат в данной квартире. Третье лицо может купить комнату лишь в том случае, если остальные потенциальные покупатели  откажутся от покупки в течении одного месяца после получения письменного уведомления о продаже. 

8. Преимущественное право приобретения отчуждаемой доли имеют участники общей долевой собственности. Третье лицо может купить жилую площадь, только если остальные участники после их извещения о продаже, не совершат покупку в течение месяца или полностью от неё откажутся. 

Если продажа состоялась с нарушением преимущественного права покупки, то тот участник долевой собственности, чьи права были нарушены, может в течение трех месяцев потребовать перевода на него обязанностей и прав покупателя в судебном порядке.

Верховный Суд Российской Федерации обратил внимание на то, что преимущественное право приобретения продаваемой доли, а так же право требования перевода обязанностей и прав покупателя, передаётся по наследству.