Нередко случается, что после постройки и сдачи в эксплуатацию готового дома возникают проблемы с оформлением на него права собственности, и затягивается это надолго. В этой ситуации точно поможет одно – обращение в суд для признания права собственности.

Исход таких дел, как правило, положительный, решение суда выносится примерно через 5 месяцев. После этого оформляется свидетельство на право собственности. Но вот какие действия предпринять тем дольщикам, дом которых либо еще не достроен, либо построен частично, либо окончен, но не сдается в эксплуатацию, остается непонятным. В таких случаях нельзя быть уверенным в положительном решении суда, соответственно нужно быть готовым к тем или иным действиям в различных ситуациях. Но не нужно забывать, что многое в исходе дела зависит от позиции суда.

При наличии разрешения на строительство дома инвестконтракт подписан администрацией, поэтому ответственность за постройку лежит на органах власти. В таких случаях наиболее эффективным действием по защите прав дольщиков будет являться организация активной группы для того, чтобы бороться за свои права с этими органами власти и с застройщиком. Это вызовет больший резонанс, чем тогда, когда с данными органами будут общаться отдельные пострадавшие. На единичных граждан реакция властей более сдержанная, им предлагается обратиться в суд. Когда же создается инициативная группа, хорошо осведомленная юридически, проблема решается значительно проще. Есть несколько возможных вариантов решения этого вопроса. Объект может быть передан другому застройщику, ТСЖ, созданному дольщиками, или какой-либо другой организации с оформлением документов на строительство.

Но не надо думать, что создание активной группы по защите прав дольщиков отменяет подачу исков в суд от пострадавших граждан. Свои права отстаивать нужно обязательно, но будьте готовы к тому, что в процессе, возможно, придется менять исковые требования в зависимости от хода дела. Тогда нужно будет думать над другими возможными способами защиты прав.

В любом случае помните, что иск необходимо подавать  уже затем, чтобы на квартиру (на инвестиционные права на квартиру) был наложен арест, и застройщик, лило кто-то другой, не имел возможности незаконно ею воспользоваться.

Рассмотрим 3 вида исков, которые можно подать.

1.Иск о признании права собственности на квартиру (или иск о признании права собственности на долю в незавершенном строящемся объекте).

Подается в том случае, когда объект фактически достроен (обмеры БТИ существуют), но возникают условия, по которым он не может быть сдан в эксплуатацию (банкротство строительной компании, незавершенные вопросы по задолженности, уголовное дело, заведенное на руководителей компании и т.п.).

В этом случае возникает двоякая ситуация: в юридическом смысле квартиры пока не существует, но фактически она есть, и получается, что нарушаются права дольщика получить ее в сроки, описанные в договоре. Наличие квартиры при этом определяется на основании документов БТИ. Исход дел по таким исковым заявлениям может быть как положительным, так и отрицательным, но это не значит, что не надо начинать судиться, тем более, когда есть угроза двойной продажи.

Исковое заявление о признании права собственности на долю в незавершенном строящемся объекте тоже неоднозначен, но есть варианты его обоснования и масса примеров положительных исходов дел  по таким искам.

Основным преимуществом таких исков является то, что в результате гражданин получает право на конкретно обозначенное имущество, и впоследствии не будет этого права лишен, что не исключается в случае подачи иных исковых заявлений.

2.Иск о признание права на получение квартиры, признание права на долю в инвестконтракте.

Данные исковые заявления предполагают, что строящийся объект находится в собственности строительной организации до его передачи дольщику, а за гражданами остается право на получение в дальнейшем квартиры в собственность.

Плюсом этих исков является то, что их легче обосновать, минус же состоит в том, что права участников долевого строительства защищены менее надежно. Подаются они в ситуациях, когда у строительной компании возникает конфликт с другими юридическими лицами, существует возможность двойной продажи и т.п., но в то же время отсутствуют предпосылки для подачи иска о признании права собственности на квартиру. В то же время такие исковые заявления дают возможность наложить арест на инвестиционные права на недвижимость.

3.Иски о взыскании убытков, причиненных неисполнением договора.

Исковые заявления такого типа следует подавать в тех случаях, когда есть основания предполагать о наличии у застройщика денежных средств (в частности, если другие его объекты строятся, а этот – нет) – в противном случае есть вероятность, что вместо денег Вы получите лишь решение и исполнительный лист.

В судебной практике по таким искам деньги обычно взыскиваются с ответчика не в размере внесенных пострадавшим, а с учетом ценовой разницы. В пример можно привести случай, когда обманутый дольщик вместо вложенных 1 000 000 рублей получил более 6 000 000 рублей. Также при нарушении сроков строительства Вы имеете право взыскать неустойку. Осложняется же все исполнимостью подобных решений.

Данные исковые заявления обязательно нужно подавать тогда, когда Вы столкнулись с организациями-мошенниками (типа ИК "ВНЛ", ИСК "Империя", ИСК "Правильный выбор" и т.п.). Этими фирмами не получены права на строительство, поэтому администрация никакой ответственности за их действия не несет. Соответственно, такие дела нужно в любом случае передавать следственным органам.

Существует еще ряд эффективных методов по борьбе с недобросовестными застройщиками, такие как, например, инициирование возбуждения уголовного дела против руководства компании или агентства недвижимости, банкротство строительной компании и т.д. Помните, что принимать решения следует только после тщательного анализа и оценки конкретной ситуации.