В соответствии с законом, если гражданин получил доход от реализации принадлежащего ему имущества (квартиры, машины, дачи, акций, доли в уставном капитале и т.д.) у него возникает обязанность уплатить налог с суммы дохода – налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако мало кто знает, что действующее российское законодательство предоставляет довольно широкие возможности для минимизации налогов, в том числе и при реализации недвижимого имущества. Такой правовой нигилизм наших граждан довольно странен, учитывая то обстоятельство, что речь идет о весьма значительных суммах, которые можно было бы сэкономить. 

Налоговым Кодексом предусмотрены так называемые имущественные налоговые вычеты (ст. 220 НК РФ). О них то и пойдет речь в этой статье.

Прежде всего, стоит оговориться, что важное значение имеет давность нахождения в вашей собственности продаваемого имущества: до 3 лет, и более 3 лет, а также вид имущества: движимое или недвижимое. Но, давайте по порядку…

Сначала рассмотрим конкретный пример при реализации недвижимого имущества, которые к моменту реализации находилось в собственности налогоплательщика менее 3 лет.

Предположим, квартира была приобретена в 2003 г. за 1,5 млн. руб., а реализована в 2004 г. за 1,8 млн. руб. В данном случае у продавца возникают налоговые обязательства по уплате налога на доходы физических лиц по ставке 13% с суммы 300 000 руб. (1 800 000–1 500 000 = 300 000). Налог по этой сделке составит 39 000 руб. (300 000х13%), при условии, что налогоплательщик представит в налоговые органы документы, в которых указана цена приобретения квартиры, например, договор купли-продажи, заключенный с предыдущим собственником.

Если документ, подтверждающий цену приобретения квартиры, отсутствует, то налоговая база будет определяться в следующем порядке: 1 800 000 – 1 000 000 руб. (поскольку законом закреплен имущественный вычет 1 млн. руб., который предоставляется налогоплательщику в случае отсутствия таких документов). Налог в этом случае составит 104 000 руб. ((1 800 000–1 000 000)х13%). Как говориться, почувствуйте разницу…

Если недвижимое имущество к моменту реализации находилось в вашей собственности более 3 лет, то вы имеете право на получение имущественного налогового вычета в сумме полученной от продажи имущества, т.е. фактически освобождаетесь от уплаты налога (пп.1 п.1 ст. 220 НК РФ).

В этом случае в договоре можно и даже нужно указывать реальную цену сделки, а не так, как обычно указывают граждане 1 000 000 рублей якобы для избежания уплаты налога. Налог в данном случае и так отсутствует. Указав же реальную цену, продавец сможет защитить себя от рисков, которые могут возникнуть, например, при расторжении сделки, когда, вы рискуете обратно получить лишь ту сумму, которая указана в договоре, т.е. вместо 1,8 млн. все лишь 1 млн. руб.

При реализации иного имущества (автомобилей, например), находящегося в вашей собственности к моменту продажи менее 3-х лет, налоговые обязательства возникают, когда сумма сделки превышает 125 тыс. руб. Опять же, продавая имущество, находящееся в вашей собственности более 3-х лет, вы полностью освобождаетесь от уплаты налога на доходы физических лиц по этой сделке, независимо от цены реализации.